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5 clés pour défiscaliser en 2017

Clés pour défiscaliser avec Buildinvest

Nos derniers conseils en défiscalisation pour terminer  votre année 2017 en beauté !

1/ Immobilier Pinel

Les professionnels de l’immobilier sont nombreux à vanter les mérites du Pinel mais attention ! ..  la réalité de cet investissement vous donne rarement une rentabilité suprême à moins de le réaliser en direct et  de A à Z (achat du terrain, construction et  gestion de la location )

Impossible ?.. non..  : il faut non seulement  s’interroger  sur l’aspect fiscal mais aussi être en mesure de comparer le marché actuel de l’immobilier à valeur égale : prix au m2, loyers, et projets  d’urbanisation notamment si la zone est excentrée du centre ville. Au delà de 20% d’écart, nous vous conseillons de vous orienter sur un autre produit. Enfin..,  prenez le temps de vous déplacer, d’examiner le site et faire un tour du coté de la mairie pour prendre des informations complémentaires.

2/ Le Perp pour la retraite

Le Plan d’épargne Retraite Populaire (PERP) est un bon moyens d’alléger vos impôts, notamment si vous en payez beaucoup. Vous pouvez déduire chaque année 30.000 euros de votre revenu déclaré. Par exemple, si vous vous situez à 45% de taux marginal, vous économisez près de 14.000 euros d’impôt et plus sur la première année : «ce plafond est plus important avec le cumul des trois années passées et si on ajoute le conjoint» (source: Olivier Mariée, directeur des activités épargne d’Axa France). Objectif sous 10 ans, un couple pourrait réduire de 350.000 euros son impôt.

On ne peut que vous conseiller de vous rapprocher de plusieurs professionnels pour bien comparer les contrats avant de vous engager.  La législation actuelle vous soumet tout de même à quelques contraintes lors de votre départ à la retraite…

investissement, réduction d'impôt

3/ LMNP : des revenus locatifs meublés défiscalisés

Le LMNP, c’est le statut des  «loueurs en meublé non professionnels». Il s’agit d’un schéma qui est applicable aux résidences gérées, comme celles destinées aux seniors ou aux étudiants. Vous achetez un appartement qui est mis en location par l’intermédiaire d’un bail commercial auprès d’une société d’exploitation. Cette formule peut être fiscalement intéressante dans la mesure où, contrairement au bailleur d’un logement nu, vous pourrez amortir votre investissement immobilier et mobilier et déduire les intérêts en cas d’achat à crédit, ce qui permet de défiscaliser largement vos revenus locatifs meublés. Vous pouvez aussi récupérer la TVA. Intéressant mais bien évidemment pas sans risque, les sociétés de gestion n’étant pas toujours à la hauteur.

La Française REM et Cerenicimo se sont associés pour lancer un Organisme de placement collectif en immobilier (OPCI), autrement dit une société immobilière investie en résidences gérées. L’intérêt: l’investisseur bénéficie de la fiscalité intéressante du LMNP sans avoir à s’impliquer personnellement et avec une mise de fonds moins importante (à partir de 5.000 euros). Quant à l’objectif de performance de ce fonds :  prévoir 3,5% de rendement net et 3% après fiscalité, sur la base d’un taux marginal de 30%. L’autre intérêt de cette solution est l’obligation pour le gérant du fonds de permettre à ceux qui le souhaitent de se retirer plus facilement.

4/ La technique du déficit foncier

Fiscalement beaucoup plus efficace que le Pinel pour les « hauts revenus» et pour ceux qui bénéficient de revenus locatifs nus, puisque vous impactez les travaux de rénovation sans limite de ces revenus de même nature, et surtout sans subir le plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an! Vous avez la maîtrise du prix d’achat, de la rénovation et des loyers et si vous choisissez bien votre investissement, vous avez un réel potentiel de valorisation de votre bien.

Quelques  SCPI de déficit foncier proposent cette solution peu connue et optimale pour ceux qui sont taxés dans les tranches maximales d’impôt sur le revenu (pour exemple: Amundi, Crédit Agricole, Grand Paris Pierre Capitalisation Renovalys, etc..)

Autre idée intéressante, le «Pinel en réhabilitation», aussi appelé «Pinel optimisé », c’est-à-dire avec des appartements anciens complètement remis à neuf. Deux sociétés se sont spécialisées sur le créneau: la Financière Magellan et la Compagnie Immobilière de Restauration; à suivre.

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5/ Malraux de belles opportunités

L’investissement en loi Malraux (Rénovation d’immeubles en sites patrimoniaux remarquables ) permet une réduction d’impôt de 30% des travaux payés (voire 22% selon les secteurs).

Cette réduction est plafonnée à 400.000 euros sur une période pluriannuelle de 4 ans, ce qui veut dire que vous déduisez les travaux payés et qu’il n’y a plus aucune limitation année par année.. Les seules  contreparties sont de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de laisser le bien en location nue pendant neuf ans au titre de la résidence principale du locataire.

Dans le cas le plus favorable, vous pourrez donc prétendre à une réduction d’impôt de 120.000 euros dès la 1ère année, si les travaux sont réglés sur cette même période fiscale !

Très intéressant aussi : dorénavant une fraction de  réduction d’impôt qui ne peut être utilisée sur l’année est reportable sur les 3 années suivantes. Dans la précédente version de la loi Malraux, elle était purement et simplement perdue.

Peu de groupes offrent un véritable accompagnement sur cette loi  Malraux. Le groupe Buildinvest  spécialiste de la défiscalisation a en effet ajouté une dimension de service complémentaire pour satisfaire pleinement ses clients dans ce domaine. 5 garanties spécifiques pour réussir  son investissement en toute sérénité nouvelle charte « Les Belles Pierres » .

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