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Acheter en viager, oui mais comment ?

Faire l’acquisition d’un viager peut s’avérer être un bon moyen d’acquérir un logement sans avoir à réunir une trop grosse somme d’argent. Voyons ensemble le modèle de cet investissement et les risques potentiels !

C’est quoi ?

Un viager, c’est acquérir un bien immobilier à un sénior confirmé en échange d’une rente qu’il percevra jusqu’à son décès.  Aujourd’hui près de 1 % des ventes immobilières se réalisent sous cette forme.

Fonctionnement ?

A la signature de l’acte de vente, l’acquéreur verse ce que l’on appelle : le « bouquet », suivi de rentes viagères mensuelles, trimestrielles ou annuelles. Sur un prix de vente de 200.000 € par exemple, les parties peuvent convenir d’un bouquet de  60.000 € avec un complément converti en rentes viagères.

investir dans un viager

A chacun son viager !

Le plus souvent (9 fois sur 10), un viager est acheté occupé. Occupé : le vendeur/locataire conserve le droit d’habitation de son logement jusqu’à la fin de sa vie. Il continue à régler la taxe d’habitation, les réparations courantes, les factures d’énergie, et peut décider (en fonction du contrat) de l’occuper ou de le mettre en location. Dans ce cas, la rente est minorée. Libre :  le vendeur perd son droit d’occupation contre un prix de vente et une rente viagère plus élevée. L’acheteur peut alors l’habiter immédiatement.

Attention : un capital de départ non obligatoire mais recommandé est fixé librement entre les deux parties. Il ne dépasse normalement pas 30% de la valeur du bien.

Bonne opportunité ou pas ?

Durée : ce mode d’achat demande de faire un pari sur la faible espérance de vie du vendeur…

Intérêt : l’acheteur bénéficie d’une sorte de crédit sans intérêt, et donc .. sans passer par la « case banque ». Si le bien est occupé, aucun revenu n’est à déclarer et les frais de notaire sont particulièrement réduits par rapport à un achat immobilier classique.

Le plus : la formule peut devenir intéressante s’il s’agit d’un viager libre que vous pouvez habiter ou louer pour rentabiliser votre investissement.

A savoir :  il est possible de revendre un viager à tout moment.

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La rente viagère, ne se fait pas au « doigt mouillé » !

La façon de fixer la rente viagère rentre dans le cadre d’un processus visé par la loi. La répartition s’exécute via plusieurs facteurs : libre, occupé, valeur du bien, espérance de vie estimée du vendeur (statistiques de l’Insee ou compagnies d’assurance)….

Les détails, toujours les détails !

Si le contrat de viager est établi au profit d’un couple, le versement de la rente prendra alors fin uniquement au décès du second conjoint. Bien mesurer les différents aspects du bien immobilier  qui vont automatiquement nécessiter des travaux de réfections (influencer la négociation). Le vendeur peut exiger une majoration de sa rente en cas de libération anticipée des lieux (maison de retraite, départ pour une autre résidence…).

Enfin,  nous ne vous le souhaitons pas 🙂 mais vous veniez à décéder avant le vendeur, vos héritiers devraient poursuivre les versements, à moins que vous n’ayez  pris soin de contracter une assurance décès-invalidité qui prendrait alors en charge le paiement de la rente…

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